我們企業(yè)購入一商業(yè)房(fáng)産，全部自(zì)用，現(xiàn)在申報自(zì)用房(fáng)産房(fáng)産稅時(shí)，房(fáng)産原值該如何确定？


對(duì)依照(zhào)房(fáng)産原值計(jì)稅的(de)房(fáng)産，不論是否記載在會計(jì)賬簿固定資産科(kē)目中，均應按照(zhào)房(fáng)屋原價計(jì)算(suàn)繳納房(fáng)産稅。房(fáng)屋原價應根據國(guó)家(jiā)有(yǒu)關會計(jì)制度規定進行核算(suàn)。對(duì)納稅人(rén)未按國(guó)家(jiā)會計(jì)制度規定核算(suàn)并記載的(de)，應按規定予以調整或重新評估。


關于房(fáng)産原值組成的(de)其他(tā)規定


01地(dì)價


對(duì)按照(zhào)房(fáng)産原值計(jì)稅的(de)房(fáng)産，無論會計(jì)上(shàng)如何核算(suàn)，房(fáng)産原值均應包含地(dì)價，包括為(wèi)取得土(tǔ)地(dì)使用權支付的(de)價款、開(kāi)發土(tǔ)地(dì)發生(shēng)的(de)成本費(fèi)用等。宗地(dì)容積率低(dī)于0.5的(de)，按房(fáng)産建築面積的(de)2倍計(jì)算(suàn)土(tǔ)地(dì)面積并據此确定計(jì)入房(fáng)産原值的(de)地(dì)價。


02附屬設備和(hé)配套設


為(wèi)了維持和(hé)增加房(fáng)屋的(de)使用功能或使房(fáng)屋滿足設計(jì)要求，凡以房(fáng)屋為(wèi)載體(tǐ)，不可随意移動的(de)附屬設備和(hé)配套設施，如給排水(shuǐ)、采暖、消防、中央空調、電(diàn)氣及智能化(huà)樓宇設備等，無論在會計(jì)核算(suàn)中是否單獨記賬與核算(suàn)，都(dōu)應計(jì)入房(fáng)産原值，計(jì)征房(fáng)産稅。


房(fáng)産原值應包括與房(fáng)屋不可分割的(de)各種附屬設備或一般不單獨計(jì)算(suàn)價值的(de)配套設施。主要有(yǒu)：暖氣、衛生(shēng)、通(tōng)風(fēng)、照(zhào)明(míng)、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水(shuǐ)排水(shuǐ)等管道(dào)及電(diàn)力、電(diàn)訊、電(diàn)纜導線；電(diàn)梯、升降機(jī)、過道(dào)、曬台等。屬于房(fáng)屋附屬設備的(de)水(shuǐ)管、下(xià)水(shuǐ)道(dào)、暖氣管、煤氣管等從(cóng)最近(jìn)的(de)探視(shì)井或三通(tōng)管算(suàn)起。電(diàn)燈網、照(zhào)明(míng)線從(cóng)進線盒聯接管算(suàn)起。


03地(dì)下(xià)建築


凡在房(fáng)産稅征收範圍內(nèi)的(de)具備房(fáng)屋功能的(de)地(dì)下(xià)建築，包括與地(dì)上(shàng)房(fáng)屋相(xiàng)連的(de)地(dì)下(xià)建築以及完全建在地(dì)面以下(xià)的(de)建築、地(dì)下(xià)人(rén)防設施等，均應當依照(zhào)有(yǒu)關規定征收房(fáng)産稅。


上(shàng)述具備房(fáng)屋功能的(de)地(dì)下(xià)建築是指有(yǒu)屋面和(hé)維護結構，能夠遮風(fēng)避雨，可供人(rén)們在其中生(shēng)産、經營、工(gōng)作(zuò)、學習(xí)、娛樂(yuè)、居住或儲藏物(wù)資的(de)場(chǎng)所。


自(zì)用的(de)地(dì)下(xià)建築，按以下(xià)方式計(jì)稅：


（1）工(gōng)業(yè)用途房(fáng)産，以房(fáng)屋原價的(de)50%～60%作(zuò)為(wèi)應稅房(fáng)産原值。


應納房(fáng)産稅的(de)稅額=應稅房(fáng)産原值×[1-（10%—30%）]×1.2%


（2）商業(yè)和(hé)其他(tā)用途房(fáng)産，以房(fáng)屋原價的(de)70%～80%作(zuò)為(wèi)應稅房(fáng)産原值。


應納房(fáng)産稅的(de)稅額=應稅房(fáng)産原值×[1-（10%—30%）]×1.2%


房(fáng)屋原價折算(suàn)為(wèi)應稅房(fáng)産原值的(de)具體(tǐ)比例，由各省、自(zì)治區(qū)、直轄市(shì)和(hé)計(jì)劃單列市(shì)财政和(hé)地(dì)方稅務部門在上(shàng)述幅度內(nèi)自(zì)行确定。


（3）對(duì)于與地(dì)上(shàng)房(fáng)屋相(xiàng)連的(de)地(dì)下(xià)建築，如房(fáng)屋的(de)地(dì)下(xià)室、地(dì)下(xià)停車場(chǎng)、商場(chǎng)的(de)地(dì)下(xià)部分等，應将地(dì)下(xià)部分與地(dì)上(shàng)房(fáng)屋視(shì)為(wèi)一個(gè)整體(tǐ)，按照(zhào)地(dì)上(shàng)房(fáng)屋建築的(de)有(yǒu)關規定計(jì)算(suàn)征收房(fáng)産稅。


根據《關于轉發<财政部、國(guó)家(jiā)稅務總局關于具備房(fáng)屋功能的(de)地(dì)下(xià)建築征收房(fáng)産稅的(de)通(tōng)知>及本市(shì)補充意見的(de)通(tōng)知》(滬地(dì)稅地(dì)〔2006〕19号)規定： 


一、關于自(zì)用地(dì)下(xià)建築房(fáng)産餘值的(de)計(jì)算(suàn)


根據《上(shàng)海(hǎi)市(shì)房(fáng)産稅實施細則》規定，本市(shì)自(zì)用地(dì)下(xià)建築房(fáng)産稅依照(zhào)房(fáng)産原值一次減除20%的(de)餘值計(jì)算(suàn)繳納。


二、關于本市(shì)自(zì)用地(dì)下(xià)建築房(fáng)屋原價折算(suàn)為(wèi)應稅房(fáng)産原值的(de)具體(tǐ)比例　


1.工(gōng)業(yè)用途的(de)地(dì)下(xià)建築，以房(fáng)屋原價的(de)50%為(wèi)應稅房(fáng)産原值。


應納房(fáng)産稅的(de)稅額=地(dì)下(xià)建築應稅房(fáng)産原值×(1-20%)×1.2%


2.商業(yè)和(hé)其他(tā)用途的(de)地(dì)下(xià)建築，以房(fáng)屋原價的(de)70%作(zuò)為(wèi)應稅房(fáng)産原值。


應納房(fáng)産稅的(de)稅額=地(dì)下(xià)建築應稅房(fáng)産原值×(1-20%)×1.2%


根據《上(shàng)海(hǎi)市(shì)人(rén)民(mín)政府關于調整本市(shì)房(fáng)産稅房(fáng)産原值減除比例的(de)通(tōng)知》（滬府規〔2019〕5号）的(de)規定，自(zì)2019年(nián)1月(yuè)1日(rì)起，本市(shì)按照(zhào)房(fáng)産餘值計(jì)算(suàn)繳納房(fáng)産稅的(de)納稅人(rén)，房(fáng)産原值減除比例調整為(wèi)百分之三十。




特殊規定


01投資聯營的(de)房(fáng)産


對(duì)于以房(fáng)産投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風(fēng)險的(de)情況，按房(fáng)産原值作(zuò)為(wèi)計(jì)稅依據計(jì)征房(fáng)産稅。


對(duì)于以房(fáng)産投資，收取固定收入，不承擔聯營風(fēng)險的(de)情況，實際上(shàng)是以聯營名義取得房(fáng)産的(de)租金(jīn)，應根據《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)房(fáng)産稅暫行條例》的(de)有(yǒu)關規定由出租方按租金(jīn)收入計(jì)繳房(fáng)産稅。


02融資租賃的(de)房(fáng)産


融資租賃的(de)房(fáng)産，由承租人(rén)自(zì)融資租賃合同約定開(kāi)始日(rì)的(de)次月(yuè)起依照(zhào)房(fáng)産餘值繳納房(fáng)産稅。合同未約定開(kāi)始日(rì)的(de)，由承租人(rén)自(zì)合同簽訂的(de)次月(yuè)起依照(zhào)房(fáng)産餘值繳納房(fáng)産稅。


03産權出典的(de)房(fáng)産


産權出典的(de)房(fáng)産，由承典人(rén)依照(zhào)房(fáng)産餘值繳納房(fáng)産稅。